学校物业管理投标书(保安标准版)【17页】

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标
文
件
（罗马校区）
广州维克物业管理有限公司
2014 年7月
目 录
一、公司简介........................ ....................... .............. ....... ..............................................3
二、罗马校区保安项目管理设想计划.................. ... .................... ................. ................5
三、质量目标（服务承诺）............................. ....................... ........................................7
四、保安员工作计划..... ....... ........ ...... ............... ................ ......... .......... ......................8
五、保安员管理培训..... ... .. ..... .. ..... .. ..... ..................... ......... ....................................11
六、保安员消防系统管理培训................................. ...... ........ ................... ...................12
七、保安管理服务设施及装备........... ........ ........ .... ...... ......... .....................................15
八、维克物业管理公司员工守则. ............. ......... .... . .... ................... ......... .................16
附件 1：北大附中广州（罗马）校区保安工作流程 .... ............. .......... .......... ...........17
附件 2：公司营业执照...... . .......... .. .......... .... ............. .... . .... ......................................18
一、广州维克物业管理有限公司简介
广州维克物业管理公司是一家专为学校、写字楼、酒店、商场、工厂、住宅小区等提供专业清洁保
洁、安全保卫、园林绿化、室内水电安装及维修、餐饮管理等优质服务的物业管理公司。公司 拥有一支
经验丰富、技术规范、素质优秀、扎实肯干的专业技术人员和管理人员队伍，在绿化清洁、安全保卫、
餐饮服务等方面为客户提供最佳的解决方案和高质量的管理服务。
广州维克物业管理有限公司现有北大附中（广州校区）、番禺南村中学、广州天河职中、广州市沙
东中学、银利花园小区等物业管理项目。管理的物业类型包括：学校、多层小区、写字楼、企业物业等，
管理面积达到数万平方米。在公司同仁的努力和广大业主的支持下，获得了“优秀物管” 等荣誉称号，
保安队被评为“先进保安班”。
广州维克物业管理有限公司立足于广州地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支
专业骨干队伍，同时在提高专业化服务管理理念，推广物业管理认知程度，营造高档次的物业环境等方
面不断努力、不断创新。在全体同仁共同努力下，服务领域得到了巩固和拓展，业务也蒸蒸日上，并已
将业务拓展至广州周边等区域。同时，在现有物业基础上认真向更专业化的管理同仁学习，积极拓展其
他物业项目，争取在广东省内实现规模化、连锁化、专业化的物业管理服务集团。
广州维克物业管理公司始终坚持以“专业、诚信、细致、周到”的理念，在为客户提供高质量服务
的同时，始终与客户分享专业管理带来的美好生活。广州维克谨记“服务铸就品牌，专业铸就权威”的
经营理念，不断提高技术标准，扩大市场范围，将服务品牌推向更高的层次，使维克公司立足于同行业
的不败之地，与客户共同携手走向辉煌灿烂的未来！
【经营理念】
维克物业管理有限公司（下述简称“维克物业”）的经营理念与企业文化均建立在“立足本土，以
人为本，真诚服务”这十二个字上。
要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创
新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主
有实力、专业、踏实的感觉。
对外：
一、立足于广州地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。
二、充分了解广州地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。
三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配合物业管理
工作的开展。
四、建立有偿服务等多元化的经营模式。
五、推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。
对内：
一、扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。
二、提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。
三、坚持制度化管理的模式，注重细节管理。
四、更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。
【发展规划】
维克物业未来五年发展的是增加广州地区中高档次的物业项目，今后公司的发展规划：
一、建立本土化的经营模式。
二、推广“维克物业”的品牌，提升知名度。
三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。
四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本地物业管理的发
展。
五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在广州地区的服务面积。
六、承接多种类型的物业管理项目：高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。
七、积极申请高级资质，提高企业品位。
八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。
九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。
二、北大附中广州（罗马）校区保安项目管理的整体设想及规划
一、构建校园管理新模式——“优质低价”模式
鉴于我国的国情和学校物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，维克公司将采用先进的管理
手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校
园管理新模式，即“优质低价模式”。
创建该模式的主要措施有：
·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。
·采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降低管理成本。
·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。
二、专业形象与礼仪
1、着装规范
（1）按时上下班，着统一制服、深色皮鞋，佩戴保安标识、上岗证；
（2）按季节和场合着规定的保安制服，不得混穿制服；
（3）保持制服干净、整洁，不留长发、胡须、长指甲，不得染发；
2、站位站姿：
（1）按岗位要求进行站位，不得随意变化位置；
（2）站位时昂首挺胸、面带微笑，展示积极向上的精神风貌；
（3）站位时不得长时间接打手机，不相互聊天；
（4）站姿规范，不得有备手、叉腰，抖动双腿等不文明举止；
3、器械规范：
（1）钢叉、警棍平时固定摆放在门房显眼位置，不得随意变化位置；
（2）警戒站位时钢叉、警棍、催泪瓦斯必须拿在手中或随身携带；
4、文明用语：
（1）工作中不逞强、不斗狠，善于化解矛盾；
（2）接待时表现大方得体，有礼有节；
（3）熟练使用“文明用语五句话”：（敬礼）您好，请问您找谁？ /请您出示证件，请登记/请稍等，
我帮您联系/请进；或本人不在，请您下次再来/请您慢走！
三、人员出入管理
1、管理制度上墙：
（1）校园安全管理制度应整齐悬挂在值班室；
（2）校园管理制度有：《学校安全管理制度》《保安员职责》《人员出入管理制度》
2、师生上学、放学时的站位：
（1）提前半小时站于大门两侧警戒，并密切关注大门附近安全情况；
（2）警戒时必须手持警具，提高警惕，随时做好应急反应；
（3）发现可疑人员或事件时，及时报告，并按预案积极妥善处置。
3、上课期间人员出入管理：
上课期间学校大门必须关闭，所有人员出入严格登记，内容包括：姓名、单位（班级）、出入事由、
出入时间、联系人姓名。
（1）学生：上课期间不允许出外，如遇特殊原因（如生病等）需外出，必须由班主任通知保安，并
上交班主任签字的请假条存档，在登记簿上详细登记；
（2）本系统人员：上级领导来校检查工作，先由保安向总务领导请示，经确认后登记放行；
（3）外来人员：
学生家长来校办事，须在校外等待下课，由家长与班主任联系并登记家长及学生的基本信息，由班
主任确认后通知保安放行；
其他来校办事人员，须与学校领导或老师联系，由领导或老师亲自到门卫处确认后带领进校；
严禁社会闲杂人员进校。
4、校园安全巡视
巡查时间区间：
上课期间每隔 20 分钟巡查一遍校园，每次一人交替进行；夜间值班人员每隔半小时巡查一遍校园。
巡查范围及内容：
（1）在巡查时要重点检查：校园围墙、教学楼、宿舍楼、操场等重点部位是否存在安全隐患；
（2）在巡查时要检查：教学楼公共灯光，教室灯光及空调电扇是否关闭，防火门是否关闭，楼梯门
需要上锁是否落锁；消防、水电器材的放置是否符合规定要求，是否有损毁现象，发现异常情况及时报
告总务部领导，使学校能够及时进行更换或修复；
（3）责任区卫生管理：保持责任区卫生，无明显垃圾、异物或乱堆乱放的物品；
五、紧急情况应急处理
外来突发事件：学校外发生突发事件时保安必须坚守岗位，在第一时间向学校及公安机关报告，并
做好应急准备。
校内突发事件：校内发生突发事件时保安在保证大门安全的前提下，首先要赶到现场判明情况，协
助学校领导处理；必要时报警处理。
三、质量目标（服务承诺）
如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学校的物业管理：
学校项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分
细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成
的实施。
序号指标名称国家标准管理标准测算依据 管理主要措施
1
治安 、 消
防发生率
1‰以下
（年）
1‰以下
（年）
治安案件实 发次
数或发 生消 防面
积/学校内物业
学校总务部为责任治安、消防员；落实防火
安全三级检查制度；保安员 24 小时值岗，不
定期巡逻；统一调动人员。
2
有效投诉率 2‰以下
（年）
2‰以下
（年）
有效投诉次数
/使用人总数
做好做细日常工作，采取措施，加强与使
用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意
见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处
理有结果、有记录、有回访。
有效投诉处
理率
95% 100% 处理的有效投诉数
量/有效投诉总数
3
保安员培训
合格率
100% 100% 培训合格人员/
培训人员总数
人员培训自学 与培训相结合 ；抓好上岗培
训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考
核制度与奖罚相结合；强化培训结果。
4服务回访率 25% 25%以上回访次数/
服务次数
建立健全回访制度，做好服务回访记录，加
强服务队伍的服务意识。
5
客户满意率95%以上96.5%
以上
对管理满意人
数+基本满意人数
/使用人总人数
采用现代化的科学管理手段，努力完善服务
体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，
加强双方交流及沟通。
四、保安员工作计划
一、校园保安员值班制度
1、保安员值班实行24 小时三班轮值制，上班时间：
早班7：00—15：00；中班 15：00—23：00；晚班23：00—7：00
2、各岗位保安人员应相互配合，密切协作，共同做好整个校园的安卫工作。
3、必须严格落实教学办公楼、宿舍楼人员和车辆的管理工作；
4、维护校园出入门的进出秩序和校内及门岗门前三包的清洁卫生；
5、发现可疑人员应随时检查询问，并及时报告总务部。
6、保安员在执行校内巡逻期间，应负责检查学校的各项安全设施和公共照明，非上课时间协助检
查教室及办公区域空调、照明、电扇等电器设施是否关闭。
7、维护校园内的正常上学秩序，禁止打架斗殴等事件发生；
8、发现可疑情形应立即向总务部领导或德育处报告处理；
9、当值保安员必须严格履行职责，认真完成各项任务，规范填写各种登记资料，做好交接班记录，
向接班人员报告本班次的工作情况；
10、保安人员必须服从上级领导以及总务处、德育处领导的指示，非特殊情况需临时调动的，请
示当班队长批准，不得擅离职守。
二、校园保安人员纪律
1、必须一切行动听从指挥，不当面顶撞，不背后议论。
2、上岗执勤时，必须尽职尽责，坚守工作岗位，不擅离职守。
3、严格落实一日生活制度、请销假制度、学习培训制度、业务训练安排、消防演练制度、工作例
会制度、工作汇报制度、备勤制度。
4、每个保安员要有高度的集体荣誉感，团结互助，不拉帮结派，不搞个人主义。
5、保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味的食物，保持良好的精神面貌，
以备随时调用。
6、积极参加学校及保安队组织的各种活动(学习、开会、训练、劳动等)，不挑剔、无怨言。
7、对待校领导、老师、学生及来访人员要有良好的服务意识，做到文明、礼貌、热情、大方，做
到以理服人。
8、保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和做一些有损保安行业声誉的事情。
9、保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它与保安员身份不相符活动。
三、车辆停放管理
（1）原则上校园内不准任何车辆进入，确需进入校园内的车辆必须上报总务处批准并按有关路标行
车，非常时期以管理人员指挥为准。校区内禁止鸣喇叭，校区内限速20 公里/小时，禁止载重
1.5 吨以上（含1.5 吨）的货车进入校区内。
（2）驾车进入校区内的人士必须遵守校区内车辆管理制度，管理人员有权询问任何来访车辆，并对
进入的车辆予以登记，对不配合工作的车辆，可以拒绝进入；
（3）每周五学生放学保安根据现场情况需要将校区内交通管制，临时封闭道路，确保校车顺利出入；
（4）车辆装载物品若无物品来源证明，管理人员将不予以放行；外来车辆驶出校门需要经保安检查 ，
携带校内物品出校必须持有总务部出具出门凭证方可离校；
（5）任何车辆违反本管理条例或损坏校区内物业和绿地，管理人员有权要求驾驶员出示驾驶证件，
并上报总务部令其作出合理的赔偿。
四、保安人员工作行为规范
1、上岗执勤必须仪表整洁，着装整齐统一，戴工牌上岗。
2、不准留长发、胡须，要经常修剪，不留小胡子，不准留指甲。
3、上岗执勤时不准坐、卧、靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机、玩手机等其它与值
勤无关的事。
4、文明执勤，礼貌待人，遇到客户必须做到让道、微笑问好，与人谈话时要热情大方，语言要简
洁，用词要适当。
5、有自我约束能力，不违章不违纪，服从分配，听从指挥。
6、认真学习各项业务技能及相关专业知识，时刻注重公司和自身的形象。
7、当学生、老师、保安员的生命、财产安全受到不法侵害时，要机智勇敢、灵活妥善地采取紧急
措施全力保护。
8、上岗执勤时，不准将帽子拿在手中，不准钩肩搭臂、手插口袋。
9、执勤时行姿步伐平稳，不左摇右晃，站姿保持全身正直，双手垂侧放或后握，不准抱臂，不准
倚靠任何东西，不准攀扶建筑物、树木、汽车等一些与工作无关的物件。
10、同事之间要互帮互助，不争吵、不挑衅闹事，不做有违反公司规定、公司各项规章制度以及
保安部所制定的各项管理规定的事。
11、认真完成公司交给的各项工作任务。
五、交接班制度
1.保安员接班需提前20 分钟到岗，保安员交班需提前20 分钟整理好自己的服装和各项配备物品及个
人卫生，交接表格填写完毕，签字后经接班保安确认，确认无误后需共同执勤到下班时间方可离岗。
2.带队人员带队按规定顺序进行交接班，要求队伍动作整齐一致，岗位交接时实行双向敬礼形式；
3.在交接班过程中，队伍纪律要严谨、认真，严禁在队伍中出现一些不规范动作和出现聊天、打闹现
象；
学校物业管理投标书(保安标准版)【17页】.doc

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